Joaquín tiene 24 años y trabaja en comercio exterior. Con sus pocos años de profesión, pudo ahorrar unos dólares que buscaba invertir en algún proyecto, bajo dos máximas: “Quería que fuera innovador y que apostara por el país”. Fue así que compró ocho tokens de un edificio en construcción en Pinamar, por US$100 cada uno. “Usé ahorros personales que fui juntando con mi laburo, no fue una gran suma, pero sí lo justo para empezar a diversificar”, señala Joaquín, que resalta que venía investigando el tema hace tiempo. “Ahora participo de la inversión de un departamento en pozo –más específicamente, de ocho fracciones de un departamento-, que me darán un rendimiento estimado del 15% anual en dólares, producto de la revaluación del metro cuadrado una vez que se venda el inmueble", explica.

Poco a poco, historias como estas se replican. De hecho, hoy en la Argentina se están tokenizando edificios, campos, vinos y jugadores de tenis y fútbol. No solo eso, sino que bancos y entidades financieras como Goldman Sachs, JP Morgan y el Banco Santander están explorando la tokenización de bonos, acciones y productos estructurados y ya emitieron bonos tokenizados en blockchain. Sin ir más lejos, el gigante financiero BlackRock exploró esta herramienta y en marzo de 2024 anunció que lanzó un fondo de mercado tokenizado.

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Pero, ¿qué significa tokenizar? Se podría decir que consiste en representar en un “papel digital” -mejor conocido como token- un activo. “Así como una ficha del casino es una representación física de valor de otra cosa, un token es la representación digital de un activo de contenido económico”, explica Gilberto Santamaría, del estudio homónimo, abogado de plataformas de tokenización como R3al Blocks.

Esto se registra en una blockchain, un tipo de red digital que, a diferencia de las bases de datos convencionales, está descentralizada y protegida con criptografía, lo que la hace inmutable, es decir, no tiene intermediarios, por tanto, no hay una entidad financiera detrás que la controle o que pueda alterarla.

Pero, ¿cuál es la novedad de esto? Entre otras cosas que, una vez tokenizado el activo, se puede fragmentar en muchas partes, permitiendo que alguien, que nunca habría podido invertir en un campo para explotarlo o en un departamento, hoy pueda adquirir una fracción de él con tan solo US$100 y ser parte de la ganancia que genera.

¿Cuáles son los beneficios de esta tecnología?1) El fraccionamiento y la “democratización de la inversión”

Quien no tenga hoy al menos US$100.000 es difícil que pueda ser dueño de un departamento en la Argentina y, por tanto, explotarlo y obtener una renta; quien no sea propietario de un campo de varias hectáreas, muy difícilmente pueda generar ganancias de la explotación de tierras que cultivan soja, maíz u otros cultivos. Ahora bien, la tokenización permite que activos que tienen un alto valor de ingreso, como el real estate o el petróleo, puedan ser divididos en fracciones que arrancan en los US$100 o incluso en los US$50 y US$20, bajando las barreras de inversión que caracterizan a ciertas industrias.

Es el caso de Landtoken, plataforma de tokenización de tierra productiva, cualquiera puede convertirse en “dueño” de una fracción de tierra. Se juntan inversores para comprar el campo, que luego se arrienda a un tercero para que lo explote. “Los tokens adquiridos te dan derecho a la renta que genera el campo -estimada en un 3% anual en dólares (por el alquiler que se hace al tercero que luego lo utiliza y explota)- y a la plusvalía del valor de la tierra calculada en un 5/6% (es decir, ganás con la apreciación del capital). El riesgo es bajo, porque más allá de los cambios que pueda tener la soja en su valor, el ingreso que recibe el inversor de tokens es por el alquiler de las tierras que hace, por ejemplo, a Adecoagro”, explica Matías Simone, CEO y cofounder de Landtoken.

El caso ejemplifica muy bien la “democratización” que la tokenización genera: desde la plataforma explican que hoy los dos campos que alquilan suman 321 hectáreas valuadas en US$2,2 millones. “Esta tecnología permite que personas que antes quedaban fuera de ciertos negocios o industrias —porque se necesitaba un gran capital inicial— ahora puedan participar. Al reducirse el ticket de entrada, se abre la posibilidad de que más gente acceda y sea parte de proyectos que antes estaban reservados solo a grandes inversores. Es el efecto inclusivo y democrático de la tokenización”, explica Santamaría.

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2) Financiamiento y liquidez

Al brindar acceso a pequeños ahorristas que puede que solo cuenten con US$100, se abren nuevas ventanas de financiamiento para quienes, del otro lado, precisan de grandes montos de dinero para emprender cualquier tipo de proyecto: es el caso del desarrollador en el mundo inmobiliario, por ejemplo, que no siempre cuenta con toda la inversión necesaria para construir un edificio, un hotel o un local comercial.

De esta forma, la tokenización podría permitir a un emprendedor inmobiliario contar con un universo más amplio de potenciales inversores en sus proyectos, ya que, por pocos montos, se podría invertir en desarrollos de real estate. Esto deriva en un win-win, ya que el que compra tokens entra en una inversión de ladrillo (gana con el alquiler o con la apreciación del bien) y, del otro lado, el desarrollador puede contar con fondos para ir avanzando en la obra. En ese sentido, “la tokenización ha venido a liberar la liquidez encerrada en los activos ilíquidos”, explica Santamaría, citando a Néstor Kreimer.

“La tokenización nos dio la posibilidad de ofrecer lo mejor de todos los mundos: tiene la estabilidad y seguridad del ladrillo y la accesibilidad de cualquier billetera virtual, una rentabilidad mayor que un bono, y liquidez muy cercana a la de un banco: ofrecemos 48hs de liquidez”, señala Alexandre Boccara, CEO de Raíz, fintech que permite invertir en proyectos inmobiliarios en Argentina, Estados Unidos y próximamente Paraguay, desde US$50. Su modelo de negocios permite ganar con la revalorización del activo (a medida que se va concretando el edificio, más vale la propiedad), otorga hasta un 13% de rentabilidad anual en dólares y cuenta con el Grupo ECIPSA como principal inversor (empresa con 45 años de trayectoria y presencia en seis países).

Los beneficios de conseguir financiamiento también se perciben en el mundo del deporte. Más precisamente, en el tenis. Frente a las dificultades de conseguir inversiones en este rubro, un grupo de emprendedores decidió crear una plataforma que canalizara el apoyo de millones de seguidores del deporte, para que pudieran invertir en sus deportistas favoritos y participar de sus ganancias. Al tokenizar los jugadores, los deportistas cuentan con recursos para avanzar en su carrera y los inversores participan hasta en un 30% de sus premios futuros. Hoy cuentan con más de 120 deportistas de 34 países diferentes registrados. “Fede Gómez tenía 27 años, se encontraba en el puesto 500 del mundo y llevaba dos años sin jugar porque no contaba con dinero. Invirtió mucha gente en él a través de la plataforma y hoy llegó a estar en el puesto 130, y ya participó en tres de los cuatro Grand Slam”, explica Ángel Lombardi, Cofundador y CEO de Slice Token.

“La tokenización no es solo innovación, es una reprogramación de la liquidez global. Un mundo donde cualquier activo, físico o digital, puede dividirse en tokens, transferirse sin fronteras y negociarse 24/7 en mercados abiertos. La frontera entre el valor y el capital se está borrando, y las empresas que no se adapten quedarán atrapadas en un sistema financiero obsoleto”, señala Federico Catinello, Head of Delivery at Ingenia, empresa argentina IT.

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3) Acceso global

Esta tecnología también brinda la posibilidad de que personas de distintas partes del mundo puedan acceder con facilidad a inversiones de otros países. En industrias como el petróleo o los productos agrícolas esto se palpa mejor, ya que facilita su comercialización superando las barreras geográficas.

“La tokenización permite que las personas puedan invertir desde cualquier parte del mundo, diversificando la inversión”, aseguró Eric Sánchez, CEO de Reental, empresa española que nació en 2021 y ya tokenizó 100 proyectos inmobiliarios que suman US$76 millones y una comunidad de más de 28.000 usuarios, procedentes de más de 85 países. Además, el argentino Luis Scola, exjugador de la generación dorada en la selección argentina de básquet, es uno de sus embajadores. Sánchez detalla que el año pasado tuvieron en Reental un retorno de inversión del 13,10% en sus proyectos tokenizados.

¿Cuáles son las desventajas?

La propuesta de inversión suena prometedora, pero entre muchos resuena la pregunta: ¿es una inversión segura? En cuanto al uso de tokens como vehículo de inversión, es importante destacar que se trata de activos regulados por la Comisión Nacional de Valores. Esto implica que, las empresas que los emiten deben cumplir con licencias y normativas específicas. De esta forma, el inversor interesado en este negocio debe asegurarse de que la compañía emisora opere bajo ese marco regulatorio.

Ahora bien, actualmente, dos aspectos despiertan inquietud en este modelo: por un lado, algunos usuarios en otras partes del mundo aseguran que no es tan fácil revender los tokens luego de haberlos adquirido. Al respecto, Diego Díaz, director de Pagos y Cripto de la Cámara Fintech Argentina, señala que, en la Argentina, es importante distinguir dos momentos: antes de que la CNV emitiera la regulación de tokenización, no existía estrictamente un mercado secundario, porque los tokens solo podían revenderse dentro de la misma plataforma que se compraban, a otros usuarios registrados en ella.

“Luego de la última regulación de la CNV, los tokens pueden circular entre hasta cinco PSAV registrados (proveedores de servicios de activos virtuales) al mismo tiempo. De esta forma, los tokens pueden viajar en más canales de distribución, no solamente dentro de la plataforma que los genera”, explica Díaz.

De ahora en más, a partir de esta nueva regulación que adoptó la CNV a fines de agosto, quedará pendiente ver cómo actúa la demanda y cuánto interés muestran en la compraventa de tokens en las distintas industrias. Y, en definitiva, se verá si se genera o no un mercado secundario.

“Los riesgos de la inversión inmobiliaria tokenizada son, en gran medida, los mismos que en cualquier inversión inmobiliaria tradicional: la gestión del inmueble, el mantenimiento, la ocupación y la posible variación de los rendimientos. Por eso, resulta clave analizar quién está detrás de cada proyecto, su trayectoria y su manera de tomar decisiones”, explica Pedro Nicholson, abogado especializado en real estate del Estudio Béccar Varela, que trabaja actualmente con Metro Futuro, empresa argentina que empezó tokenizando activos inmobiliarios en España en 2021 y que, a fines de 2024 desembarcó en la Argentina.

En su caso, cuentan con dos herramientas principales que facilitan la liquidez y la transferencia de tokens:

Botón de rescate: permite a los usuarios retirar su inversión si lo desean.Botón B2P: los usuarios pueden transferir sus participaciones a terceros registrados dentro de la plataforma, gestionando el pago por sus propios medios.

Díaz también explica que la CNV y la UIF hacen mucho foco en que las plataformas que van a tokenizar lleven adelante procesos para evitar el lavado de dinero. Entre ellos, los controles de KYC (conozca a su cliente), KYT (conocer su transacción) y AML (prácticas de prevención de lavado de dinero). “La tokenización no implica ni menos controles, ni menos trazabilidad. Al contrario, es más trazable y cuenta con todos los procesos de control de lavado de activos”, agrega Díaz.

Retomando el ejemplo antes mencionado, Metro Futuro es PSAV y “cumple con los requisitos de la Comisión Nacional de Valores (CNV). Cada usuario debe pasar un proceso de verificación de identidad y demostrar de que los fondos provienen de fuentes legales, asegurando transparencia y seguridad en la inversión”.

¿Cuál es el marco legal que usan para tokenizar en la Argentina?

Las ventajas de esta herramienta son evidentes, pero ¿cómo es posible estructurar legalmente algo así, generando un respaldo legal que brinde seguridad al inversor? Aquí es donde el fideicomiso emerge como “el vehículo ideal para la tokenización de RWA -son las siglas en inglés de Real World Assets (activos del mundo real)-, permitiendo la separación patrimonial, la seguridad jurídica y la administración transparente de los activos”, explica Santamaría.

Un fideicomiso es un contrato legal mediante el cual una persona humana o jurídica (llamado fiduciante) transfiere ciertos bienes, dinero o derechos a otra persona o institución (el fiduciario) para que los administre como dueño, pero en beneficio de un tercero (el beneficiario) o para cumplir un fin determinado. ¿Por qué sirve para la tokenización? El fiduciario emite tokens (respaldados por el activo que conforma el patrimonio fiduciario) que representan derechos sobre él: es decir, quien compra, por ejemplo, un token de un activo inmobiliario que está en alquiler, tendrá el derecho de recibir el ingreso del alquiler correspondiente al porcentaje del inmueble que represente ese token. En un ejemplo concreto, si compré un token de US$100 de un inmueble que vale US$50.000, recibirá un 0,2% del valor del alquiler.

La ventaja de usar un fideicomiso como marco legal para estructurar esto es que “podemos cumplir con regulaciones existentes sin necesidad de nuevas leyes específicas para la tokenización”, agrega Santamaría y señala que, al tratarse de tokens que se pueden transferir en una blockchain, se reducen los intermediarios. Por último, explica que es una estructura legal que se adapta a distintos tipos de activos: desde real estate, a commodities, arte, deuda y otros.

Este año la Argentina impulsó diversas iniciativas para promover esta innovación financiera. En junio, la CNV introdujo una serie de medidas que constituían los primeros pasos para implementar un marco regulatorio para la tokenización en el país. Se trataba de una normativa que permitía la tokenización de ciertos activos: valores negociables con oferta pública, como son los certificados de participación en fideicomisos, acciones, entre otros. Esto ya se trataba de un paso histórico, ya que, por primera vez, la CNV reconocía la tokenización como una herramienta válida dentro del mercado de capitales.

Más adelante, en agosto pasado, la CNV amplió los posibles instrumentos que se podían tokenizar, con una nueva medida: se incorporaron las acciones (incluidas las de doble listado), obligaciones negociables y CEDEARs. En otras palabras, ya no solo se pueden tokenizar activos del mundo real como los departamentos, sino que abrió la posibilidad a otro tipo de valores negociables, ampliando el espectro a nuevos players. “Era lo que la industria también estaba esperando”, comenta Díaz de la Cámara Fintech Argentina y agrega: “La medida anterior servía para los que querían tokenizar tierra, commodities o real estate, pero existía un universo de empresas que querían tokenizar cuestiones vinculadas al mercado de capitales y no podían“.

El futuro habla de una expansión continua de este modelo financiero. De hecho, según datos de la Cámara Argentina Fintech, distintos estudios afirman que, en 2023, el mercado de tokenización alcanzó los US$600.000 millones y se prevé que crezca 26 veces su tamaño hacia 2030. Esto sumaría US$15,6 billones, lo que representaría el 10% del PBI mundial.

Juan Porrazzo, socio de Metro Futuro, señala al respecto: “La idea es que en un futuro los tokens sirvan para hacer una garantía de alquiler, un préstamo personal o hipotecario. Creemos 100% que esto va a mover el tablero”.